Évaluer les potentiels d’un terrain : comment faire

Nombreux sont les terrains en vente qui ne trouvent pas preneurs du premier coup. L’intérêt que porte un promoteur sur ces derniers dépend du potentiel constructible qu’ils possèdent.

À ses yeux, la valeur d’un terrain ne se résume pas à la maison qu’il contient ou à sa configuration actuelle. Il se projette de façon à imaginer le programme qu’il sera en mesure d’y bâtir et d’y commercialiser. Afin d’évaluer les potentiels d’un terrain, ce professionnel devra procéder comme suit.

Identification du type de terrain

Avant de faire une offre pour convaincre le propriétaire d’un terrain de le vendre, le promoteur immobilier réalise une analyse très pointue afin de déterminer sa marge. Un article du site vendre-un-terrain.be met en exergue que cette dernière dépend du type de terrain à estimer, ainsi que des dépenses et des recettes liées à son projet immobilier.

En premier lieu, il faudra identifier le type de terrain à évaluer. On distingue le terrain bâti qui est déjà couvert d’une ou plusieurs constructions (maison, appartement, local commercial…) et le terrain constructible où il est possible de construire. Ce dernier doit être apte à supporter le poids et les charges de construction, être équipé ou pouvant l’être, et répondre aux autorisations juridiques liées à la construction.

Il y a aussi le terrain non constructible qui se trouve dans une zone inondable, qui présente des glissements de terrain, ou qui se situe dans une zone à préserver. Enfin, il y a le terrain viabilisé qui est dit « aménagé » (déjà raccordé aux réseaux d’assainissements, d’eau, de gaz et d’électricité et dispose de voies d’accès), et le terrain non viabilisé. Le potentiel est alors estimé suivant les caractéristiques nécessaire au projet.

L’estimation d’un terrain en fonction du plan de zone

Il est possible qu’un terrain soit constructible et équipé, mais ne soit pas identifié comme zone à bâtir par la commune. Dans cette optique, il est important d’identifier à quelle zone d’affectation fait partie le terrain en question. Dans la majorité des cantons, on retrouve ces principales zones : à bâtir, industriel et artisanal, d’utilité publique, agricole et viticole, intermédiaire et à protéger.

Afin de déterminer la valeur de votre parcelle, obtenez toutes les informations nécessaires à son évaluation auprès de votre commune ou sur le site officiel de votre canton. Veuillez donc à demander les documents suivants :

• Le registre foncier qui comprend l’identité du propriétaire, les droits de gage et les réglementations liées au terrain ;
• Le plan d’aménagement qui permet d’identifier à quelle zone appartient votre parcelle ;
• Le plan cadastral qui comprend les limites d’un terrain par rapport aux parcelles voisines ;
• L’équipement du terrain dont les détails concernant le raccordement aux réseaux publics et les frais d’équipements seront déterminés par la commune ;
• Le plan local d’urbanisme qui permet d’identifier la surface constructible du terrain et les principales règles d’urbanisme du quartier qui vous aideront à définir le potentiel de votre terrain et donc sa valeur.

Des calculs plus poussés restent à faire afin d’estimer le prix d’un terrain constructible, et il est recommandé de le confier à un expert en immobilier et construction.